Usucapião: Requisitos e Procedimentos para Regularizar a Propriedade de Imóveis

Modalidades de Usucapião

Existem diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos:

1. Usucapião Ordinária: Requer posse mansa, pacífica, ininterrupta e com justo título e boa-fé por um período de 10 anos. Esse prazo pode ser reduzido para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel onerosamente, com registro posteriormente cancelado, e tiver realizado investimentos de interesse social ou estabelecido moradia habitual no local.

2. Usucapião Extraordinária: Exige posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel. 

3. Usucapião Especial Urbana: Destinada a quem possui, como sua, área urbana de até 250 m² por 5 anos ininterruptos e sem oposição, utilizando-a para moradia própria ou de sua família, sem ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 

4. Usucapião Especial Rural: Aplica-se a quem possui, como sua, área rural de até 50 hectares por 5 anos ininterruptos e sem oposição, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, e não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

   
   

Usucapião Extrajudicial: Procedimento Administrativo

A Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil) introduziu a possibilidade de realizar a usucapião pela via extrajudicial, ou seja, diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de processo judicial, desde que não haja litígios ou oposição de terceiros.

Requisitos para Usucapião Extrajudicial

Para que a usucapião extrajudicial seja viável, é necessário atender aos seguintes requisitos:

• Posse contínua e ininterrupta: O possuidor deve ter exercido a posse do imóvel de maneira contínua, sem interrupções, durante o período exigido para a modalidade de usucapião que está pleiteando (5, 10 ou 15 anos, dependendo do caso).

• Posse pacífica: A posse deve ter sido exercida de forma pacífica, sem qualquer tipo de contestação ou litígio com terceiros.

• Imóvel suscetível de usucapião: O imóvel não pode ser bem público ou fora do comércio. 

• Anuência dos confrontantes e titulares de direitos reais: Todos os interessados ou titulares de direitos sobre o imóvel, como herdeiros, coproprietários ou credores, devem concordar com o procedimento. Se houver discordância, o usucapião extrajudicial não poderá ser concluído e será necessário ingressar com uma ação judicial. 

Documentação Necessária

O requerente deve apresentar os seguintes documentos:

• Requerimento assinado por advogado: É obrigatória a representação por advogado. 

• Ata notarial de posse: Lavrada por tabelião, atesta o tempo e as condições da posse. 

• Planta e memorial descritivo: Elaborados por profissional habilitado, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). 

• Certidões negativas: Dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e Federal, abrangendo todo o período aquisitivo.

• Justo título ou documentos que comprovem a origem da posse: Como contratos de compra e venda, recibos de pagamento de impostos, entre outros. 

• Documentos pessoais do requerente e cônjuge, se houver: Incluindo CPF, RG e comprovante de residência. 

  
  

Procedimento

1. Elaboração da Ata Notarial: O interessado deve procurar o Tabelionato de Notas do local do imóvel para lavrar a Ata Notarial de justificação de posse. 

2. Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis: O requerimento, acompanhado de toda a documentação, é protocolado no cartório competente.

3. Notificação dos confrontantes e titulares de direitos reais: Caso não haja anuência prévia, o cartório notificará os interessados, que terão 15 dias para se manifestar. O silêncio será interpretado como concordância. 

4. Intimação dos entes públicos: Município, Estado e União serão intimados para se manifestarem sobre o pedido. 

5. Publicação de edital: Será publicado edital para dar ciência a terceiros eventualmente interessados. 

6. Registro da propriedade: Não havendo impugnações, o cartório procederá ao registro da propriedade em nome do requerente. 

   
   

Prazos e Custos

O prazo para conclusão da usucapião extrajudicial varia conforme a complexidade do caso e a celeridade dos órgãos envolvidos, podendo levar de 90 a 180 dias.

Os custos incluem taxas cartorárias, honorários de profissionais técnicos e honorários advocatícios, variando de acordo com o valor do imóvel e a região. 

Usucapião Judicial: Quando é Necessária?

A usucapião judicial é requerida quando não é possível atender aos requisitos da via extrajudicial, como em casos de:

• Existência de litígio: Quando há oposição de terceiros quanto à posse do imóvel.

• Impossibilidade de obtenção de anuência dos confrontantes: Quando os vizinhos ou titulares de direitos reais não concordam com o procedimento.

• Problemas na documentação: Como ausência de matrícula do imóvel ou documentos insuficientes para comprovar a posse.

Nesses casos, é necessário ingressar com ação judicial de usucapião, que será processada perante o Poder Judiciário, podendo demandar mais tempo e custos.

Conclusão

A usucapião é uma ferramenta legal importante para regularizar a propriedade de imóveis ocupados de forma prolongada e pacífica. A escolha entre a via extrajudicial e judicial dependerá das circunstâncias específicas de cada caso. É fundamental contar com a assessoria de um advogado especializado para orientar e conduzir o processo de forma adequada.

Se você busca regularizar a propriedade de um imóvel por meio da usucapião, o escritório Nyassa Brasil Advocacia possui expertise na área e está pronto para auxiliá-lo em todas as etapas do processo, garantindo segurança jurídica e eficiência.